Økonomer: Her er fordelene og ulemperne ved svensk og dansk boligskat

Bemærk, artiklen er udgivet 28. februar 2026.

Spørgsmålet om, hvorvidt boligejere skal betale skat, når de tjener millioner på deres bolig, er blusset op igen.

I sidste uge luftede udenrigsminister Lars Løkke (M) idéen om at flytte den løbende boligbeskatning, som vi har i Danmark, til gevinsten ved salg af bolig.

Siden da har flere partier stemplet ind i debatten, hvor Enhedslisten har foreslået at indføre topskat på boliggevinster, mens Venstre har afvist idéen om højere boligskatter.

Senest udtalte statsminister Mette Frederiksen (S), da hun udskrev valg torsdag eftermiddag, at Socialdemokratiet vil hjælpe boligejere i Udkantsdanmark ved at fjerne ejendomsværdiskatten på boliger med en værdi på under én million kroner.

I debatten har man også kigget mod Sveriges model, hvor man beskatter gevinster ved boligsalg. Men hvilken model er mest fordelagtig for boligejerne, statskassen og boligmarkedet?

Vi har spurgt to af landets førende økonomer om fordele og ulemper ved den danske og den svenske model.

Den svenske model: Fordele

Når man sælger sin bolig i Sverige, skal man betale 22 procent af fortjenesten i skat - kendt som avanceskat.

En fordel ved modellen er, at det er den rigtige salgspris, som danner grundlag for den skat, du betaler, siger Jesper Rangvid, der er professor i finansiering på Copenhagen Business School.

Har man købt en bolig til tre millioner, som er steget til fire millioner, skal man betale skat af stigningen på én million, når boligen er solgt.

I Danmark betaler man i stedet løbende ejendomsskat - eller grundskyld - som er baseret på boligens vurdering. Problemet er, at vurderingerne ikke nødvendigvis er helt præcise. For eksempel har borgere de seneste år haft problemer med for høje ejendomsvurderinger, som blandt andet DR har beskrevet.

»Håbet er jo, at vurderingen svarer nogenlunde til det, boligen faktisk er værd, hvis den skulle sælges. Men det er jo stadig en vurdering og ikke, hvad du rent faktisk har fået for din bolig,« siger Jesper Rangvid.

Det svenske system kan potentielt være mere gennemskueligt for boligejerne, fordi skatten her beregnes ud fra salgsprisen, og fordi man først skal betale skatten, når gevinsten faktisk er i lommen.

Den svenske model: Ulemper

På den anden side kan der være ulemper ved, at man først skal betale skat, når man sælger sin bolig. Nemlig for statens pengepung.

Selvom svenskerne faktisk også betaler en løbende ejendomsskat, så er den lavere end i Danmark med et loft på cirka 7.000 kroner om året.

Hvis man indførte den svenske avanceskat i Danmark, ville det potentielt give et hul i statskassen. I Danmark udgør ejendomsskatterne lige under tre procent af det samlede skatteprovenu.

»Det er en ulempe for staten, at den ikke får en betaling per år for boligejerne, men altså kun når man rent faktisk sælger boligen,« siger Jesper Rangvid.

Torben M. Andersen, der er professor ved Institut for Økonomi på Aarhus Universitet, fremhæver også, at den svenske model kan føre til, at folk bliver ‘låst fast’ i deres boliger og ikke kan flytte.

»Hvis boligejere begynder at overveje at sælge deres bolig, men ser udsigterne til en stor skatteregning, så kan det være, de ikke har lyst til at betale den. Så det kan holde folk i boligerne længere,« siger han.

Man kan dog udsætte skatteregningen, hvis man bruger gevinsten til at købe en anden bolig.

Derudover påpeger Torben M. Andersen, at selvom den svenske model kan lyde enkel, så indebærer den en række udfordringer.

For eksempel beskattes man af den faktiske fortjeneste og ikke salgsprisen. Det kræver derfor, at man har overblik over udgifter til forbedringer og samtidig tager højde for både inflation og renter på udskudt skat.

Det medfører nogle lavpraktiske udfordringer, fordi man skal kunne dokumentere sine forbedringer - for eksempel ved at udarbejde opgørelser eller gemme kvitteringer for udgifter til nyt tag eller køkken.

»Problemet bliver selvfølgelig endnu større, når man i Danmark ikke har haft den type beskatning og vil indføre den. Der er ikke nogen, der på forhånd har tænkt over at gemme de bilag, fordi det har betydning for nogle skatter, de måske kunne komme til at betale i fremtiden.«

Den danske model: Fordele

Herhjemme betaler man løbende skat baseret på ejendomsværdien. Når boligpriserne stiger, vil ejendomsværdien også stige.

»Fordelen er, at man bliver beskattet løbende, i takt med at værdien stiger. På den måde rammer man vurderingen mere præcist, så boligejeren ikke får en stor regning, den dag de sælger boligen og realiserer gevinsten,« siger Torben M. Andersen.

Samtidig sikrer den løbende beskatning, at der er løbende indtægter til staten.

Ligeledes har den løbende boligskat den effekt, at boligejerne kan følge med i, hvad de skal betale i skat, hvis boligerne stiger i værdi.

Hvis færre af den grund vælger at købe bolig, vil det påvirke efterspørgslen, så der bliver færre bud per bolig. Det kan lægge en dæmper på stigende boligpriser.

»De kan sige, ‘okay, jeg skal til at betale mere i skat, så jeg har ikke råd til at købe ny bolig nu’. Det kan i sig selv være med til at tage de store udsving i boligpriserne,« siger Jesper Rangvid.

Med den svenske model kan boligejere muligvis komme til at glemme denne skatteeffekt, fordi de først skal betale skatten, når de sælger boligen.

Den danske model: Ulemper

Ulempen ved den danske model er til gengæld, at boligejere skal betale mere i skat, hvis boligpriserne så stiger.

»Det kan påvirke ens rådighedsbeløb, at man skal betale de skatter,« siger Torben M. Andersen.

Siden januar 2024 har alle danske boligejere betalt ejendomsskat efter et nyt system og på baggrund af helt nye vurderinger, som har fået kritik for at ramme skævt.

Selvom hensigten med systemet nok har været god, har det ikke virket i praksis, mener Jesper Rangvid.

»Mange har måske svært ved at tro på, at systemet er troværdigt. Det er jo et kæmpe problem, hvis du som borger ikke tror på, at den skat, du betaler, er udregnet præcist nok.«

Det ulige boligmarked

Målet med at indføre en skat på boliggevinster skulle være med til at modvirke uligheden, som Enhedslisten blandt andet har foreslået.

For det er uretfærdigt, at folk kan tjene flere penge på deres bolig end på deres arbejde, og at førstegangskøbere ikke kan komme ind på boligmarkedet i storbyerne, har argumenterne lydt.

Men de udfordringer handler mindre om boligbeskatning og mere om boligpolitik, siger Torben M. Andersen.

For det underliggende problem i det ulige boligmarked er udbud og efterspørgsel på boliger.

Den væsentligste årsag til de stigende boligpriser er, at der ikke bliver bygget nok, siger han. Han henviser til, at der ikke har været lige så høje boligprisstigninger i Aarhus som i København, fordi man har bygget flere boliger i Aarhus.

»En ændring i beskatningen kan påvirke efterspørgslen lidt, men den væsentligste årsag bliver ikke påvirket,« siger Torben M. Andersen.

Hvis udbuddet af boliger ikke stiger, men flere flytter til byerne, er det primært priserne, man kan justere på.

»Det er ret væsentligt i denne diskussion, fordi den er drevet af en bekymring for, om førstegangskøbere kan komme ind på markedet.«

Men vil en avanceskat ikke kunne ændre på, at førstegangskøbere kan komme nemmere ind på boligmarkedet, fordi de ikke beskattes lige så hårdt med ejendomsværdiskat og grundskyld?

»En ændring i beskatningen kan godt have en effekt på efterspørgslen på boliger, men med et uændret boligudbud vil det slå ud i priserne. Så det er ikke en oplagt løsning på det problem,« svarer Torben M. Andersen.

Med en avanceskat vil unge førstegangskøbere først betale skatteregningen, når de sælger boligen. Dermed kan de have et større rådighedsbeløb, hvilket kan hjælpe dem ind på boligmarkedet, siger Jesper Rangvid.

Men omvendt kan det større rådighedsbeløb være med til at presse boligpriserne op, fordi de kan låne flere penge til boligen.

»Så er man måske lige vidt,« siger han.

Derfor er det svært at sige, om den ene eller anden model er den bedste til at udjævne uligheden på boligmarkedet.

Den rette løsning

Alligevel er Jesper Rangvid fortaler for den svenske model, der er baseret på rigtige salgspriser og ikke vurderinger.

»Hvis det var mig, der havde stået der i 2017, da man valgte det nye boligskattesystem, så synes jeg, det havde været en god idé at gå henimod det svenske,« siger han.

»Nu har vi brugt næsten ti år på at implementere systemet, og rigtig mange danskere har brugt utrolig meget tid på at sætte sig ind i det her. Alligevel er der denne store tvivl om vurderingernes præcision.«

Han anerkender dog, at det vil være svært at indføre endnu et nyt system, når vi allerede har brugt mange ressourcer på det nuværende.

Torben M. Andersen mener derimod, at vi bør holde fast i den danske model.

»Jeg synes faktisk, at den model, vi har, er ganske god og nem at administrere, når man først har fastlagt ejendomsværdierne,« siger Torben M. Andersen.

Selvom der har været udfordringer med at vurdere ejendomsværdierne korrekt, er systemet grundlæggende godt og hensigtmæssigt, mener han.

Hvis man ønsker at udjævne uligheden, er en mulighed at ændre på progressionen i ejendomsværdiskat herhjemme. Det vil sige, man sænker grænsen for, hvornår man skal betale en højere skattesats og dermed beskatter dyre boliger hårdere.

»Hvis der er politisk enighed om det, er det noget, som systemet ret nemt kan håndtere,« siger Torben M. Andersen.

Men vil man ændre de grundlæggende problemer på boligmarkedet, må man se henimod en ændring af boligpolitikken, lyder det.