Sådan opstod den danske boligboble

En ’boble’ er i lyset af finanskrisen blevet et ord, som alle tager i deres mund for at beskrive situationen på et marked.

Det er der også god grund til, ikke mindst på ejendomsmarkedet, hvilket bliver klart, når man indledningsvis skeler til et par nøgletal og væsentlige statistikker for ejerboligmarkedet og erhvervsejendomsmarkedet i Danmark igennem de seneste par årtier.

Kurverne i figur 8 viser, at der sker en ret stærk prisstigning på ejerboliger frem til 2004/05 for alle tre private boligtyper, hvorefter priserne eksploderer frem til medio 2007, for derefter at falde fra finanskrisens indtog og frem til 2011.

Alle var optimistiske frem til 2007

Figur 9 viser det samme mønster for erhvervsejendomsmarkedet som for boligejendommene. Der var stort set ubrudt fremgang i de nominelle priser fra 1994 til 2004/05 afløst af forstærket stigning frem til medio 2007 og derefter knæk pga. finanskrisen.

Som kurverne i figur 8 og 9 viser, blev Danmark udsat for samme prisbevægelser på ejendomsmarkedet som USA.

Det samme gjorde sig gældende for de lande i Europa, vi i øvrigt sammenligner os med.

Herhjemme bredte der sig først en smitsom informationskaskade, som understøttede, at priserne kun kunne gå opad. Alle aktørerne på ejendomsmarkedet var optimistiske frem til 2007.

Vi var vilde med risikable investeringer

Tv, aviser og øvrige medier var fulde af beretninger om prisstigninger på fast ejendom og fortrøstningsfulde med hensyn til, at der ikke var noget galt.

De kunne berette, at danskerne var vilde med risikable investeringer.

Det blev anbefalet at tage lån i ’friværdien’ til alle mulige former for investeringer, fra de mere konservative som ratepensioner og obligationer til de farligere produkter fra bankers og andres hylder, såsom ansvarlige obligationer, strukturerede produkter og K/S-anparter i ejendomme, skibe, vindmøller og solfangeranlæg.

Der blev f.eks. løbende udbudt anparter i ’solide ejendomsprojekter’ i kommanditselskaber med maksimalt ti investorer af hensyn til skattefordelene.

En hel del af disse ting har nu udviklet sig til dårlige investeringer.

Huskøberne er blevet manipuleret

Regeringen, Nationalbanken, vismændene i Det Økonomiske Råd, Finanstilsynet og andre mente, at man kunne kontrollere de gode tider.

Finansieringen var samtidig rigelig, renterne for nedadgående og afkastkravene til ejendomsinvesteringer ligeså.

På internettet kunne alle følge med i ’friværdiernes’ udvikling på de nye sites på internettet, som eksempelvis boliga.dk, der viser glimrende og detaljeret statistik over prisudviklingen.

Andre aktører bidrog også til den kollektive jubel, specielt firmaer eller institutioner, som har haft økonomisk interesse i at bevæge markedet i den ene eller den anden retning.

Entreprenørselskaber og andre udviklere, der bygger boliger, har brugt og misbrugt information, og de har manipuleret den almindelige huskøber til at købe med henvisning til markedets store optimisme og stadig stigende priser.

Holdt mæglerne for højt prisniveau?

Det er blandt andet sket ved annoncer i dagspressen, med hvad der sidenhen er blevet kaldt ’overdrevne anprisninger’ af boligernes fortræffeligheder.

Det gjaldt eksempelvis med hensyn til kvalitet, beliggenhed, kommunale faciliteter, F1-låns fortræffeligheder uden tanke på risici og advarsler om snarlige rentestigninger.

Det har også givet endnu et blæs i boblen, at kreditforeninger og pantebrevsinvestorer var stærkt interesserede i at få øget volumenen og fortjenesten ved at finansiere hushandlerne næsten uanset prisniveauet.

Ejendomsmæglere er efterfølgende blevet beskyldt for at holde et for højt prisniveau.

Selv eksperterne gik med på optimismen

Også advokater og revisorer, hvis givtige honorarer fulgte med prisniveauet op, har ikke haft overdreven interesse i at nedtone optimismen, men har tværtimod haft betydelig interesse i at gennemføre mange handler.

Som et særligt kapitel har pressen desuden i høj grad bidraget til optimismen.

Nyheder skal helst være dramatiske, og i det ophedede konjunkturforløb har pressen ikke holdt sig tilbage med at fremstille de stadig stigende priser og al den ’friværdi’, der kunne komme ud af det, i et meget gunstigt lys uden at tænde advarselslamper.

Selv eksperterne kunne angivelig påvirkes af den generelle tilslutning til optimismen.

Pessimismen kan være selvopfyldende

Og da finanskrisen officielt blev afblæst i efteråret 2010 – i hvert fald i hovedsagen – af økonomiske institutioner som IMF, OECD og ECB, kan der nu være grund til at frygte, at vi har udviklet en stærk, modsatrettet kaskadebevægelse.

Den opstår ved, at man nu observerer, at andre mennesker byder lavere og lavere for ejendommene, og det kan true med, at vi alle helt mister modet.

Den nuværende krise udmærker sig ved, at nedturen har været meget brat over meget kort tid.

Den ekstreme pessimisme kan medføre ekstremt lave forventninger til priser, hvilket kan være meget skadeligt og selvopfyldende.

Derfor bør vi konsekvent holde os til kendt viden om nationaløkonomiske sammenhænge, fra eksempelvis Keynes og Hayek, i stedet for at ignorere de indsigter, vi allerede én gang har erhvervet os.

Huspriserne er stadig overvurderede

Forventninger til fremtiden er i for høj grad bestemt af nutiden. Hvis det går godt, bliver vi optimister, og hvis det går dårligt, bliver vi pessimister.

Situationen er i skrivende stund, at ejendomspriserne for både bolig og erhverv er faldet meget, helt op til 20-40 procent i forhold til prisen på toppen i 2007, men med meget store geografiske udsving.

Af figur 10 fremgår det, at huspriserne stadig er overvurderede, i forhold til hvad det koster at opføre et nyt hus.

Man kan sige, at handelspriserne på et sundt husmarked ikke bør afvige stort fra omkostningerne ved at opføre et nyt hus, hvilket karakteriserer en ligevægt.

Luften er ikke gået helt af boligboblen

Men kurven viser, at handelspriserne på villaer er steget markant siden sidste krises afslutning i 1992 og er fortsat med at stige stort set uafbrudt frem til 2007.

Herefter knækker kurven med et tilsvarende dramatisk fald som stigningen frem til 2007.

For øjeblikket flader den ud, men på et niveau der stadig ligger godt 30 procent over den stiplede ligevægtspris.

Danske huse bliver altså fortsat handlet til meget høje priser. Luften er med andre ord endnu ikke gået helt af boligboblen.

VK’s skattestop forstærkede boligboblen

De Økonomiske Råds Formandskab, vismændene, betegner den danske prisboble, hvor handelsprisen ligger langt over ligevægtsprisen, som en af de mest ekstreme i verden.

De betoner boligmarkedets betydning for dansk økonomi, og anfører det også som en vigtig indikator for graden af optimisme, der kan påvirke forbrug og investeringer.

Som en vigtig, selvstændig årsag anfører vismændene også den forhenværende VK-regerings skattestop med fastfrysning af boligskatterne.

Såfremt boligskatterne ikke var låst fast, men fulgte ejendommenes værdi, ville de have været en udjævnende faktor under både op- og nedtur.

Ved stigning i boligskatterne, eksempelvis som automatisk regulering, vil boligpriserne falde. Modsat vil priserne holdes oppe af faldende boligskatter, når priserne falder.

Ved fastfrysning forstærkes udsvingene og dermed boligboblen.